土地が見つからない時 土地の探し方 【土地探しの前に考えること】

2021.4.28|カテゴリー「土地探しについて」|投稿者 安本峰樹

土地探しの前に

土地探しから家づくりを始める方の最初の関門は土地が見つからない、という事です。

土地がないと家づくりが始められません。

なかなか見つからず、土地探しに困ってしまった方に向けて参考になればという思いで

何回かに分けて土地の探し方を書こうと思います。



・土地を探すエリアの決め方間違えてませんか?

土地の予算は「逆算」で決める

・なぜ家を建てる業者を先に決めておいた方がよいのか?

・土地探しで一番大事なことは


土地を探すエリアの決め方間違えてませんか?

土地探しにはエリアを決める必要がありますが、

この場所に住みたい!という決まった地域がなければ、

○○市や○○駅の周辺など、ざっくりとした条件で土地を探しがちです。

土地を選ぶ理由も様々です。

通勤の関係、学校を変えたくない、交通の便がいい、

自然環境が豊かなところが良い、買い物がしやすいと事がよい、

眺望があるところが良い、自然災害の少ない場所がよい、などなど。

でもこれは土地の特徴であって具体的なエリアではないんですね。

土地探しには具体的なエリアを決める必要があります。

 

 また、ざっくりとしたエリアで土地を探すと、

かなりの数の土地情報が出て毎回すべてをチェックすることが難しいです

同時に、不動産屋さんに依頼した時も広い範囲だと不動産屋さんも探しにくいのです。


「探しにくい=土地情報が出にくい」、なんですね。


 具体的に、〇〇市の▽▽町や□□区という一つ細かいエリア指定や、

△△学校区などの区域のくくり、○〇駅やバス停から徒歩何分くらいなど

条件を決めておいた方が、情報が入りやすいです。

細かく決めれるならエリアは一つでなくても良いです。

2か所でも3か所でもよいのです。

この辺りでは、なく、ここで!という場所を決める方がよいです。

あまり

 家をいったん建てると長期にわたり住まわれることになります。

そのため住みたい場所をしっかり調べてから土地探しをすることが重要です。

 土地勘のないところに土地を探す場合でも、ある程度エリアにあたりをつけて、

車で走るのではなく、実際に「歩いて」みてください。

道路の高低差や静かさ、周囲の住宅の様子、住まわれている住人の雰囲気など、

その地域の空気感を感じることができます。

総予算を把握して土地の値段は逆算で決める

土地探しをするからには、家を建てて住むことが目的だと思います。

家づくりの予算にも「建物費用」や「その他の諸経費」があるので、

総予算を把握することが大事です。土地に予算をつぎ込んで、

家の予算が足りなくなって思っていた家が建てられなかったら

何のために家づくりをしたのかわかりません。


どういう暮らしをしたくて、どんな家に住みたいかをまず考えて、

その家に対する予算を組み、登記や仲介手数料、ローンの費用など

諸費用を把握した合計から残った予算が土地に充てられる予算です。


土地の予算はそうした逆算で計算します。

どうしても決まったエリアに住みたい場合は、そのエリアの坪単価から逆算して広さを決めます。

土地の予算を先に組んでいくと、どんどん予算が上がってしまいます。

土地の値段は定価ではなく、交渉で決まることも多いのですが、

自分の予算が判っていないとどれくらいの値段で交渉したらよいかわかりません。

土地の値段は安く変えるに越したことはないですが、

無理な値切り交渉は破談の元なので「相場」と「予算」に沿った交渉が重要です。


ローンを借りる場合はどのくらいで「返せる」かを計算して、

自己資金を足した金額が家づくりの総予算です。ローンについては、

最近は携帯アプリでもシュミレーションできるので是非、一度は自分で計算してみてください。

家を建てる業者を先に決めておいた方がよい理由は?

土地も決まっていないのに家を建てる業者を決めるのは気が早いのでは?

と思わるかもしれませんが、注文住宅での土地探しの場合、

すべてにおいてスピード感が重要です。


これは速ければよいというのではなく、「緩急」が大事という事です。


私は良く土地探しを「陸上競技」に例えます。

土地を探しているときは、マラソンのようにゆっくりでもいいので継続して続ける、

そして一旦気に入った土地が見つかったら、100m走のようにダッシュをかけて

スピードを上げて契約に持っていきます。


折角時間をかけていい土地が見つかっても、買えなかったら今までの苦労は水の泡。

また一からやり直しです。

これは心理的に結構つらいものです。

土地が見つかるとこんな家が良いかなぁとか、想像膨らむのですが、

土地を先に変われるとそのショックは大きく、

もう一度次を見つけようという気には、直ぐになれません。


そしてちょっと時間をおいて休憩してから土地探しという、魔のループにハマります。

このループに入ると、いつまでも土地探し、土地見つかる、土地を逃す

という事を繰り返すことになるのです。

大事なのは、土地を探す間は、ずっと探し続けるという事です。

売り土地というのはこちらの都合など関係なく、いつ情報が出るかわかりません。

休憩している間に土地情報が出ている可能性もあるのです。

そのため、常に情報のアンテナを張りつづける事が、

良い土地との出会いの確率アップに重要です。


そして、土地が見つかったら他の人に買われる前に買うのです。

焦る必要はありませんが、ためらう必要もないのです。


気に入って、予算が多少違うけど許容範囲で、条件が7割~8割満たされたら買うのです。

もっと他にいい土地があるのでは?と思いがちですが、

そんな都合の良い土地は出ないです。100点の土地は出ません。

繰り返しますが、良い土地だと思ったらすぐに契約するのです。

この「長距離走」と「短距離走」のスピード感がとても大事なんです。


そこで冒頭の題名に戻りますが、なぜ土地を見つける前に

家を建てる業者を決めておくか?という点ですが、

勘の鋭い方はもうお気づきかと思います。


理由は、土地を買うかどうかの判断のスピードを上げるためです。

 

土地の購入をためらう理由はその土地が良い土地かどうか判断できないからです。

土地の良し悪しについては、一般の方でもわかる内容のほかにも、

実際に家を設計するプロしか気づけないような内容もあります。

パッと見た感じ明るくて安くていい土地と思っても、

実際には土地の形状や法規制、道路付けによって思った家が建たないという事もあります。

逆に、陽当たりが悪そうで狭い土地でも、家の建て方によっては

ある程度カバーできることもあります。


そして希望の間取りを建てるために、必要な土地の広さを把握するためにも

建築を知っている方との下見は重要です。

形が悪いと広さのわりに小さい家しか建てられないことも多いのです。

そうした土地の良し悪しの判断のアドバイスに、

実際に家を建てる業者さんに土地を見てもらうと安心です。

そして、その業者さんとはどんな家を建てたいのか、

家族構成はどんな感じかなど家に関する思いや考えを事前に共有することが重要です。

そうして家づくりに共感できる業者さんと二人三脚で土地探しをすると、

土地に出会ってからのスピード感が全く違うんですね。

土地探しには、見えないライバルがいます。同じエリアで土地を探している方々です。

いかに効率よく土地を探して、素早く契約までもっていくかが、ライバルの方々に勝つ秘訣です。

土地探しで一番大事なことは

一番大事なことは、土地探しは諦めない、という事です。

土地探しは孤独で、時間もかかり、労力も使い、しんどい作業です。

ですが、早い遅いはありますが皆さんやっている事は同じです。

土地に出会えるかどうかは、縁のものなので運不運が影響されますが、

かける時間が長ければ長いほど、良い土地情報に会う確率は上がります。

確率が上がれば少々の不運もひっくりかえせます。

そのためには、「継続する」、という事です。

土地探しには必勝法はありませんが、続けるという事が大事なんですね。

なかなか、見つからないなぁ、と思ったときはこのことを思い出してくださいね。

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注文住宅で土地探しはなかなか大変ですね。