見晴らしは最高なんですけど・・・・・

土地探しのお客さんYさんが気に入った敷地は・・・南から東、そして、北東へとその正面に建物もない建物も建たない、あたりは畑となだらかな山々が連なる・・・実に眺望の良い高台の土地です。

同じ住宅地でありながら、他の平地に比べると地価にして800万円ぐらい高いのですが、それは私にはどうも解せません。平地は想定するに地山を削った場所ですからこの想定する地域としては地盤が硬そう？（実際は地盤調査しないと分からないのですが）、けど、ご覧の敷地はといえば、擁壁が見地石の上にブロック、そしてその上にもブロックと3段にもなっていて、擁壁として役所から了解を得られる土地でもなく、ましてやその上のブロックは撤去する必要も有り・・・・・

それに、擁壁近くは盛り土で、地盤は確実に弱い・・・現実、現状の築35年ほどの建物の擁壁よりの外壁はひび割れだらけ・・・

この土地を購入すれば、擁壁をそのままでは建築許可は得られず、既存建物の解体に140万円程度かかり、地盤補強の鋼管杭を打って100万ほど、給水メーターが１３ｍｍで２０ｍｍにやり変えで５０万円ほど、擁壁上のブロック擁壁の撤去と新たなフェンス等で４０万円ほど・・・それから仲介手数料や滅失他登記で８０万円ほどで・・・・・約４１０万円かかり、その分だけでも減額要素もある。

ということで、チラシ価格から大幅に評価を下げて買付証明を本日出したのですが・・・果して、持ち主さんにその評価が伝わるか・・・・・難しい問題ですが、駄目なら駄目で致し方ない・・・・・そんな気持ちでＹさんも腹をくくられました！

あとは待つのみです。幸運がやってきますように！