耐震性は非常に大事

大きな地震が来るたびに建物に関する法律が変わっています。
中古住宅購入の際にポイントとなる法律改正は、1981年(昭和56年)の建築基準法大改正です。
この大改正は1978年の宮城県沖地震を契機に耐震性が見直されています。
今の耐震基準の元になった法律で、耐震補強では大きくこの1981年以前か以降かによって性能が変わることが多いのです。
また2000年にも改正が行われこちらは阪神淡路大震災をもとに改正されています。
中古住宅を購入する上で、建てられた年代を把握することも大事です。
建てられた年の把握には、確認済み書や検査済み書などでの把握が正確ですが、
建物の登記簿でも建てられた年代がわかります。（登記の時期により若干のずれはあると思います）
建物の耐震性の把握には、専門家による耐震診断が一番ですが、中古住宅購入までに耐震診断を行うことは難しいため、ざっくりとした想定が基本になります。

見るべきポイントは
・壁や基礎にひびが入っていないか
・屋根は瓦葺きか、スレート葺きか
・南側に窓が多くないか（壁の配置が偏っていないか）
・床が傾いていないか（スリッパを履くとわかりにくいので脱いで歩いてみる）
・床下は湿っていないか
・雨漏れは放置されていないか
・過去にリフォームをしていないか
などは下見の際にも見ることができると思います。

建物の劣化は耐震性にも影響しますので、見た目も重要です。
但し売主さんが住んでいる場合はあまり見ることもできないこともあります。
その場合は、購入の意思があればインスペクション（住宅診断）を利用するのも手です。
ただしインスペクション自体には耐震性の判断はできないのであくまで劣化度合いの把握に限ります。

工法によってできる事と出来ないことがある

木造でも在来工法の場合、骨組みの補強をすることで、間取りの変更をすることができます。
ただ２ｘ４（ツーバイフォー）の住宅の場合は、間取り変更がかなり難しいので注意が必要です。
２ｘ４工法は、アメリカから来た木造の工法の一つです。
特徴は、枠組壁工法と言われるように構造用合板などで壁をしっかり固めて地震に対応するという考え方です。
２ｘ４には在来工法のような大きな柱や梁は無く、名前の通り２インチｘ4インチの木材を組み合わせて
壁の枠組みを作っていきます。
そのため、すべての壁のバランスにより強固な構造を保っているため、
壁を撤去して部屋をつなげるという事が難しい間取りが多いのです。
2×4自体は構造的にはかなり強い工法なのですが、間取りを変えたいリフォームを検討している場合、
中古住宅を選ぶ際に、その家の工法にも注意が必要です。

元の間取りも意外と重要

時代によって好みが変わるように、家のつくり方も時代によって変わってきます。
古くは田の字型といって、畳を襖で仕切って南側に仏間や縁側を配置し、北側に今日中スペースを設ける古民家が多かったのです。
ですが戦後は洋式化が進みフローリング敷や様式の客間を設ける廃り鵜に変わりました。
最近では、客間を改めて設けることもなくLDK一体で大きな空間を持つ家が好まれています。
そのため中古住宅を買うと元の間取りが好みと会わないことも多々あります。
リノベーションなどの大規模改修の場合、間取り変更も良く行いますが気を付けたいポイントがあります。
それは、玄関の位置と水回りの位置です。
玄関の位置を変えると道路からのアプローチが変わったり、新規に玄関を作る場合には基礎を作り直す必要があるため費用がかなり掛かります。
そのため、大規模なリノベーションでも玄関の位置はそのままという事が多いです。
という事は、玄関の位置によっては、希望する間取りが作れない、作りにくいといったことがあります。
また水回りについては、配置は変えることができますが、排水管には勾配があり
その勾配を維持しないと排水のつまりの原因になるため
場所によっては水回りの移設が難しい場合があります。
大きく位置を変えたい場合は注意が必要です。
購入する前に、工事をしてもらいたい工務店に既存住宅の間取りを見てもらって
希望する間取りにできるか確認してもらいましょう。

リフォームでは解決が難しい事

最近は技術も進んで耐震や断熱性向上はある程度向上させることができますが、リフォームでは解決が難しいことがいくつかあります。

注意点を幾つか上げておきます。
・駐車場のサイズや位置・・・減築で対応できない場合は空地を設けることは難しいです。
・道路より低い土地・・・湿気や水が入り込みやすい道路より低い低地の場合の解決は建替して地盤のかさ上げになります。
・擁壁のやり替え・・・高台にあって擁壁のすぐ近くに家がある場合、擁壁にひび割れ等があってやり替えたくても家を撤去しないと擁壁をやり替えることが難しいです。
・軟弱地盤の改良・・・地盤が悪い場合は建物の地下を掘る工法もありますが費用がかなり掛かるため、建て替えをして地盤改良をした方が良いです。
・太陽光発電をしたくて屋根の形状を変えたい・・・屋根の向きや形状を変えるとかなり大掛かりな工事になるため、太陽光発電をしたい場合は、屋根の形状があっている家を探してのリフォームがお勧めです。

以上のように敷地の形状や使い方特に高さに関してはリフォームでの解決は難しくなるため注意が必要です。

中古住宅購入のリフォームで改善してほしいポイント

リフォームでは、壁紙やキッチンなど見た目を変えたいという思いが強いと思いますが、中古住宅の購入でぜひ改善してほしいのは下記の２点です。

・耐震性
・断熱性
の２点です。

耐震性は、１９８１年以前の家を購入された方は必須のポイントです。
購入者の条件にもよりますが、１９８１年以前の建物の耐震補強に際しては
補助金も出る場合も多いので積極的に利用しましょう。
補助金に対する耐震性の把握にあたっては、購入後、有資格者による耐震診断が必要になります。
耐震補強は基本的には壁を補強することになります。
昔の建物は筋交いが足りないか、入っていても金物で固定されていることが少ないため、地震の揺れには弱いのです。
そのため、耐震補強では筋交いや構造用合板などで壁を固めます。
補強の計算によっては基礎と建物をつなげる金物が必要になる事が有ります。
これらの耐震補強の基準には総合評点と呼ばれる数値を使います。
総合評点は、様々な要素を加味して地震に対して下記の評価をします。

１． ５以上　倒壊しない
１． ５未満　１．０以上　一応倒壊しない
１． ０未満　０．７以上　倒壊する可能性がある
０． ７未満　倒壊する可能性が高い

古い建物は評点が０．２や０．３のものが多くこの数字をいかに高めるかが耐震補強設計になります。
できれば１．０以上には上げたいところですが、工事範囲が大きくなるなど
経済的理由により０．７以上を目標にすることもあります。
また耐震改修をするときは、壁や天井床を撤去することが多いです。
同じように断熱改修をする場合、壁に断熱材を入れるには壁を鉄橋する必要があります。
そのため断熱性向上の工事の際に一緒に耐震補強工事をすることでコストを抑えることができます。
断熱性の向上は壁だけでなく天井や床の断熱材の施工が必要ですが、最も効果的な個所は窓です。
窓からの熱の流出は、家から逃げる熱の過半に及びケースもあります。
断熱性を高める窓リフォームはいくつかあります。そのうち代表的な４パターンをご紹介いたします。

• インナーサッシ

インナーサッシは内窓ともいわれ、既存の窓の内側にもう一つ窓を作ります。
この窓は樹脂製でガラスもシングルガラスとペアガラスを選べます。
おすすめはペアガラスです。既存のガラスがシングルガラスでも、
ペアガラスの内窓を付ければ３枚ガラスになり断熱性だけなく防音性も向上します。
後で上げる窓リフォームよりも安価で済むところがメリットですが、
窓を二つ付けるため開け閉めするのが面倒になりがちなので、よく出入りしそうな掃き出し窓の採用には注意が必要です。

• ガラス交換

既存のサッシのシングルガラスを真空ガラスに交換するやり方です。
既存のサッシの枠はそのままなので、使い勝手も変わらないメリットがあります。
真空ガラス自体は性能が良いのですが、スペーサーと呼ばれる小さい粒々が入るので
必ず実物を確認してからの採用の可否をお勧めします。

• カバー工法

既存のサッシの建具自体は撤去しますが枠はそのままで、枠の上からもう一つ枠をかぶせて窓を取り替えます。
窓を交換する割に工事が簡単な割に効果が高いのですが、費用はその分かかる事と
カバーする枠の分だけ窓の開口が小さくなります。

• 窓自体を交換

窓の枠も建具も交換する方法です。
すべて交換するため新築の窓を採用することができるため、性能は申し分ありません。
その代わり室内の窓枠や外壁周りも撤去する必要があるため工事費はかなり高額になります。
もともと外壁の塗り直しを予定していたり断熱工事など室内の内装を全撤去する場合は
選択肢の一つになりますが、それ以外の場合は上記３パターンの中から選ぶことが多いです。